Нужно ли перезаклчать догооры на новый срок при наличии пролонгации

Автор: А. Дружинин 17. Можно заключить новый договор, подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока действия, предусмотреть автоматическую пролонгацию... В отдельных случаях пролонгация договорных отношений предусмотрена нормами закона.

О продлении договоров Письмо о продлении срока действия договора О продлении договоров Но каждый из них имеет не только плюсы, но и минусы. Как пролонгировать контракт с максимальной выгодой и минимальными рисками? Чаще всего, партнеры приурочивают окончание работы соглашения к тридцать первому декабря текущего или последующего года. Что неминуемо добавляет аврала юристу и бухгалтеру накануне новогодних праздников, потому что именно тогда появляется необходимость проверить и пролонгировать все контракты предприятия. На мой взгляд, самый удобный способ продления нужного партнерам договора — это автопролонгация, то есть автоматическое продление его действия на указанный срок.

Пролонгация договора

Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов? Но только при соблюдении некоторых обязательных условий. Заключить договор о передаче во владение и или пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона.

Таково общее правило ч. Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ч. Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов.

Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась п. Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Второе — если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Наконец, последнее условие — наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке.

Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды. Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах.

Между тем, до введения статьи 17. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.

Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона — это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17. По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.

Такая сделка является недействительной ст. Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении, и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие.

Но суды считают такое уведомление обязательным. По их мнению, пункты 9-11 статьи 17. А в соответствии с этой статьей арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Поэтому суды применяют это правило к перезаключению договора аренды публичного имущества по аналогии. Если договором аренды предусмотрен срок для направления такого уведомления, то для арендатора этот срок является обязательным п.

То есть отправка уведомления с опозданием может повлечь отказ в перезаключении договора в льготном порядке. Если же такой срок в договоре не установлен, то арендатор должен направить уведомление просто в разумный срок до окончания действия договора п. В случае возникновения спора суды оценивают разумность срока с учетом конкретных обстоятельств дела, четких критериев для этого нет.

Например, в одном деле арендатор отправил уведомление за два дня до истечения срока аренды, и суд посчитал, что это не укладывается в понятие разумного срока постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12. Представляется, что арендаторам можно ориентироваться на положения статьи 445 Гражданского кодекса, которая устанавливает тридцатидневный срок рассмотрения оферты стороной, для которой заключение договора обязательно.

Учитывая, что 30 дней отсчитываются от даты получения оферты, предложение о продлении договора нужно отправить за 30 дней до окончания его срока плюс время, необходимое на доставку письма адресату.

Даже если не руководствоваться статьей 445 Гражданского кодекса, время на доставку письма в любом случае необходимо закладывать в расчет разумного срока с учетом правил о юридически значимых сообщениях п. Основания для отказа перезаключить договор Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17. Иные обязанности могут быть установлены в договоре.

Последствия нарушения арендатором иных обязанностей Некоторые арбитражные суды прямо отмечают, что пункт 2 части 10 статьи 17. Противоположных примеров в судебной практике найти не удалось. Поэтому компания-арендатор может исходить из того, что несоблюдение иных обязанностей — не основание для отказа в перезаключении договора аренды в льготном порядке.

Период просрочки Пункт 2 части 10 статьи 17. По данному вопросу ФАС России занимает позицию в пользу арендаторов. По ее мнению, смысл пункта 2 части 10 статьи 17. Также некоторые суды не считают единичные и непродолжительные задержки оплаты арендной платы основанием для отказа от заключения договора на новый срок постановление ФАС Уральского округа от 27.

Следовательно, арендодатель не вправе отказать в заключении договора на новый срок, если арендатор вносил арендную плату с просрочкой, но к окончанию срока действия договора аренды в полном объеме погасил задолженность. Однако в судебной практике существует и иной подход. Так, в одном из споров компания арендовала муниципальное имущество на три года.

Арендную плату нужно было вносить ежемесячно, но компания перечислила первый платеж лишь спустя девять месяцев после заключения договора. Поскольку допущенная задолженность превышала размер ежемесячного платежа, арендодатель отказал в перезаключении договора.

Суд посчитал такой отказ законным, несмотря на то, что на момент окончания действия договора арендатор задолженности не имел постановление ФАС Дальневосточного округа от 08. Аналогичный вывод был сделан и в другом деле постановление ФАС Дальневосточного округа от 11. При этом суд уточнил, что для отказа в перезаключении договора арендодатель не был обязан направлять арендатору претензии о взыскании арендных платежей.

Учитывая отсутствие единообразной практики, арендаторам, желающим воспользоваться льготным порядком перезаключения договора, важно не нарушать сроки внесения арендных платежей в течение всего срока действия договора. Арендная плата при перезаключении договора определяется на основе оценки Размер арендной платы при перезаключении договора аренды стороны обязаны определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта п. Обязательность оценки публичного имущества, передаваемого в аренду, установлена и в статье 8 Федерального закона от 29.

В статье 10 закона об оценочной деятельности указано, что по общему правилу договор на проведение оценки такого имущества заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами оценки. В рассматриваемой ситуации с арендой таким лицом будет арендодатель — публичное образование. Этот вывод подтверждает судебная практика. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды.

Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора п. Арендатор может оспорить достоверность сведений, содержащихся в отчете об оценке публичного имущества, если он с ними не согласен ст. Причем величину рыночной стоимости можно оспорить, либо предъявив самостоятельный иск, либо в рамках спора о заключении договора аренды п.

В таких случаях рыночная стоимость объекта может быть определена по результатам назначенной судом экспертизы. Перезаключить договор нельзя, если собственник принял решение об ином использовании имущества Как уже отмечалось выше, одно из оснований для отказа в перезаключении договора —принятие собственником решения об ином порядке распоряжения арендованным имуществом ч. Что понимается под иным порядком распоряжения имуществом В указанной выше норме речь идет о ситуациях, когда арендодатель решил не сдавать имущество в аренду, а использовать его иными способами.

Например, собственник может закрепить его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями или учреждениями постановление ФАС Уральского округа от 28.

Также имущество может быть включено в прогнозный план программу приватизации. В таком случае арендатор не может требовать перезаключения договора аренды на новый срок. Решение об ином порядке использования может принять не только собственник, но и владелец публичной собственности — предприятие или учреждение.

Например, он может решить использовать его для собственных нужд постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20. Очевидно, что порядок будет соблюден, если решение принял уполномоченный орган или должностное лицо.

Единой формы такого решения нет. Например, это может быть приказ или распоряжение собственника о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о передаче имущества в безвозмездное пользование общественным объединениям см.

Отсутствие регистрации такого вещного права не связано с наличием или отсутствием волеизъявления собственника об ином использовании имущества. Поэтому отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора определение Верховного Суда РФ от 21.

Другой вариант — издание приказа руководителя предприятия или учреждения об использовании арендованного имущества для собственных нужд или распоряжение постановление об утверждении прогнозного плана программы приватизации.

Тем не менее, не всегда отсутствие оформления таких решений в виде отдельного документа служит основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора аренды.

Так, в одном из споров суд посчитал достаточным основанием для отказа протокол совещания постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27. Реализация преимущественного права аренды при перенайме С помощью перенайма нельзя избежать отказа в льготной пролонгации договора аренды публичной собственности После перенайма новая компания станет арендатором и по окончанию срока аренды сможет воспользоваться льготным порядком перезаключения договора.

Но если первоначальный арендатор допустил нарушение, являющееся основанием для отказа в перезаключении договора п. Во-первых, при наличии задолженности арендодатель вряд ли даст необходимое по закону согласие на перенаем п. Во-вторых, в такой ситуации перевод прав и обязанностей на нового арендатора будет направлен на избежание неблагоприятных последствий отказ в перезаключении договора , которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором.

Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок п. А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков п.

Может ли арендодатель защититься от перезаключения договора, если арендатор исправно вносит плату, но нарушает иные обязательства? Да, в таком случае арендодатель может предъявить арендатору требование о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором.

Такое право ему предоставлено статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, дополнительные по отношению к законным основания расторжения договора могут быть установлены в самом договоре. Соглашение Отправить.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пролонгация договора, как об этом надежнее написать?

При этом условия договора (включая, наверное, самое условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора. Можно заключить новый договор, подписать дополнительное окончании срока действия договора или раньше при наличии возможности досрочного то договор необходимо перезаключить либо продлить срок.

Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов? Но только при соблюдении некоторых обязательных условий. Заключить договор о передаче во владение и или пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило ч. Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ч. Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов. Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась п. Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Второе — если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Наконец, последнее условие — наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды. Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах. Между тем, до введения статьи 17.

Пролонгация договора: как об этом надежнее написать 24 августа 2015 в 10:26 261589 16 15 Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора.

Можно заключить новый договор, подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока действия, предусмотреть автоматическую пролонгацию... В отдельных случаях пролонгация договорных отношений предусмотрена нормами закона. При этом выбор конкретного способа кроме последнего зависит от степени доверия между контрагентами, необходимости проверять актуальность договора и иных факторов.

Подтверждение пролонгации договора

Юридическая консультация от RosCo В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным? Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст. Некоторые сделки признаются ничтожными то есть являются недействительными с момента их совершения и не требуют судебного оспаривания.

Пролонгация договоров. Как продлить отношения с контрагентами без лишних усилий

О продлении договоров 14. Но каждый из них имеет не только плюсы, но и минусы. Как пролонгировать контракт с максимальной выгодой и минимальными рисками? Чаще всего, партнеры приурочивают окончание работы соглашения к тридцать первому декабря текущего или последующего года. Что неминуемо добавляет аврала юристу и бухгалтеру накануне новогодних праздников, потому что именно тогда появляется необходимость проверить и пролонгировать все контракты предприятия. На мой взгляд, самый удобный способ продления нужного партнерам договора — это автопролонгация, то есть автоматическое продление его действия на указанный срок. Соответственно, при наступлении срока окончания действия договора со следующего дня начинает действовать новый договор на тех же условиях, если стороны не оговорили иное п. Чтобы избежать споров и разночтений, лучше изначально прописать условие об автопролонгации как можно четче. Сразу хочу обратить ваше внимание на такой момент.

Что это такое пролонгация договора в 2019 году Продление срока действия договора Можно заключить новый договор, подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока действия, предусмотреть автоматическую пролонгацию В отдельных случаях пролонгация договорных отношений предусмотрена нормами закона.

.

Пролонгация договора: как об этом надежнее написать

.

О продлении договоров

.

Пролонгация договора по дополнительному соглашению образец

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Когда и как можно перезаключать срочный договор?
Похожие публикации